“Si uno mira los últimos 20 años en Chile, del 2004 o 2005 hasta ahora, en la primera década hasta el 2015 los precios se doblaron para comprar una casa. Y en el 2015 hasta ahora aumentó en un 50%. Entonces, dependiendo de los dos tipos hay diferencias. Donde más ha aumentado es en el de la compra. El arriendo es un fenómeno un poco más reciente porque se transformó en la alternativa. O sea, alguien que no puede comprar casa porque se encareció mucho lo sustituyó por arrendar”.
Este es el escenario actual que detalla Juan Pablo Urrutia, profesor del Instituto de la Vivienda (INVI) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile, quien explica cómo y por qué ha ido evolucionando el panorama habitacional de nuestro país. Según el académico, hay una serie de factores urbanos, inmobiliarios, demográficos, económicos y técnicos que han contribuido a que se encarezca la producción habitacional.
“Primero, hay que ver la lógica del punto de vista económico, que mientras más demanda hay y poca oferta el producto se encarece, porque más gente pelea por lo mismo. Y eso en términos urbanos se refleja en que las ciudades de Chile no están bien equipadas con servicios de salud, comercio, oportunidades laborales e infraestructura. Entonces, los lugares en los que la gente desea vivir son pocos. Por lo tanto, esos lugares tienen mucha más demanda que los sectores más alejados de la ciudad”.
A esto se suma el encarecimiento de los proyectos, en parte porque han aumentado los estándares de construcción y los materiales tras la pandemia; una dimensión demográfica, debido al alza de la población que desea independizarse; y la especulación inmobiliaria, donde la expectativa de “cobrar más” lleva a las personas a subir el valor de arriendos o ventas.
Todo esto ha hecho que entre 2019 y 2024 -según un estudio de la consultora Tunsa- el valor de las viviendas a nivel nacional haya subido un 23,1%, llegando a costar 70,9 UF cada metro cuadrado. En tanto, durante el mismo periodo, el tamaño promedio de la vivienda cayó un 8,9%, es decir, a 60m2. Es decir, hoy pagamos más por una vivienda nueva y vivimos en espacios más pequeños que hace cinco años.
Y por supuesto, este fenómeno no se puede entender sin considerar los desiguales ingresos de la población, que no han ido a la par del mercado inmobiliario. Según la Fundación Sol, entre 2010 y 2024, el sueldo de las y los trabajadores aumentó sólo un 30%, mientras que el precio de la vivienda aumentó un 95%. Para el profesor Urrutia, en esta discusión también entran los bancos: “El negocio de los bancos es prestar plata asegurándose que se la van a devolver. Entonces, como ven este desajuste entre los ingresos de las personas, lo que hacen es aumentar las tasas de interés, aumentar el pie inicial, o armar un esquema en el que tú tengas que ganar mucho para recién prestarte dinero, porque eso le va a asegurar al banco, que le vas a devolver. Entonces eso limita aún más el acceso”.
Ciudades más amigables: una apuesta inclusiva desde el enfoque de hábitat residencial
Hoy, la crisis habitacional no solo afecta a quienes tienen menos ingresos, es decir, al 40% más pobre de la población, sino también a quienes pertenecen al tercer o cuarto quintil, explica Urrutia. Pero esta no es una discusión exclusivamente sobre vivienda en términos materiales o funcionales, sino también en términos de hábitat residencial. Así lo invita a pensar Rebeca Silva, Subdirectora del Instituto de la Vivienda (INVI) de la Universidad de Chile y colega de Juan Pablo Urrutia.
“Lo que propone este enfoque es que es necesario ver las formas de habitar en distintas escalas territoriales. Y entender que esa vivienda se conecta con infraestructuras, con redes y con un entorno construido, que está cruzado por aspectos políticos, económicos y socioculturales que están operando en un determinado territorio. Y allí, parte de la propuesta tiene que ver con adoptar la perspectiva del habitante, e ir observando cuáles son las soluciones, los planes, los programas y políticas urbanas habitacionales que permiten realmente una sostenibilidad, un enfoque más inclusivo”, puntualiza la profesora Silva.
La perspectiva de hábitat residencial entiende la vivienda no solo como un objeto, sino como parte de un conjunto de relaciones con el barrio, la ciudad y otros habitantes. Esto implica garantizar el derecho a una ciudad colectiva, donde todas y todos tengamos acceso al espacio urbano independiente de nuestro origen étnico, género, edad o situación económica. Pero además involucra la posibilidad de participar en las decisiones que configuran este espacio urbano, este territorio que habitamos.
“Lo interesante de este enfoque es entender que cuando tú ves cuáles son aquellos grupos o categorías sociales que no se consideran, aparecen grupos que de algún modo son excluidos y que podrían leerse desde el modelo actual como cuerpos poco productivos para ese modelo: personas con discapacidad, mujeres en procesos reproductivos, personas mayores o quizás personas migrantes”, indica la profesora del INVI.
¿Cómo están las políticas públicas en materia de hábitat residencial?
Necesitamos una ciudad que sea accesible, justa y equitativa. Para ello, las políticas públicas deben promover la escucha activa en el diseño urbano-habitacional. Pero, ¿cómo se han ido incorporando estas visiones? Al respecto, Rebeca Silva es crítica: “Yo creo que estamos avanzando. Sin embargo, aún falta. Han evolucionado las políticas o han ido evolucionando a nivel del relato y de cómo quieren ser implementadas hacia enfoques más inclusivos, pero sin duda los avances son desiguales”.
Asimismo, señala que necesitamos reconocer y fortalecer cuál es la agencia activa de las comunidades y de qué manera se puede dialogar con procesos de coeducación ciudadana, “porque por una parte están los expertos que quieren educar o que pueden facilitar ciertos conocimientos a la ciudadanía respecto de temas más institucionales o técnicos, pero también la institucionalidad tiene que aprender de qué manera los propios habitantes enfrentan las problemáticas en el día a día. Hoy, quienes son verdaderos expertos de su hábitat son los propios ciudadanos en sus territorios”.
Una propuesta que piensa desde el colectivo es el proyecto “Aquí me quedo”, una alternativa habitacional para familias allegadas que integra el profesor Urrutia. Debido al alza exponencial en los precios de compra y arriendo, allegarse se ha vuelto una opción para muchas familias, pero es una decisión que en muchos casos prefieren no modificar incluso cuando tienen la posibilidad de un subsidio. Así lo señalan las cifras: un 83% de las familias allegadas declara no querer cambiarse dado que privilegian continuar residiendo junto a sus familias y cerca de áreas centrales, a pesar de las precarias condiciones en las que habitan.
“Entonces, ¿por qué no pensamos si a esas familias se les mejora esa vivienda, para que sigan viviendo ahí? Podríamos cambiar el switch y pensar que la solución habitacional está donde ahora mismo están viviendo. Yo veo una oportunidad tremenda y que tiene una connotación social, que yo diría es bastante anhelada en una sociedad como la que vivimos hoy, que es vivir juntos, apoyarnos, cuidarnos”.
Para ambos académicos de nuestro plantel, en Chile hay que repensar qué es un hogar, cómo nos gustaría vivir, de quiénes necesitamos apoyo y a quienes podemos apoyar. Desde sus experiencias, esto se ha dejado de pensar cuando se habla de vivienda y es un aspecto fundamental para mejorar la calidad de vida. No es solo el techo, sino que la dimensión social de lo que significa una vivienda, que finalmente es una red de cuidados y de apoyo.
Si quieres saber más al respecto, te invitamos a revisar el capítulo 159 de Universidad de Chile Podcast. Ya disponible en Spotify, Tantaku y Apple Podcast.